토지를 구입하는 것은 재테크의 목적이든 실사용의 목적이든 주택이나 상가를 사는 것보다 훨씬 어렵습니다. 좋은 토지를 사기 위해 알아야 하고 따져봐야 할 것들이 주택이나 상가보다 훨씬 더 많기 때문입니다.

사실 토지를 사는 절차 자체는 다른 부동산과 크게 다르지는 않은데요, 토지는 구입 절차 보다는 내가 원하는 용도(목적)에 적합한 좋은 토지 또는 좋은 투자 지역을 고르는 것이 가장 어려운 부분이라 할 수 있습니다. ​ 주택이나 상가는 자신이 잘 아는 지역을 골라서 여러 번 둘러볼 수도 있고, 다른 건물과 쉽게 비교할 수도 있습니다. 대부분 자신이 생활하는 근거지 인근으로 투자를 하게 되는 이유입니다.

반면, 토지는 한 번 둘러보는 것도 큰 마음을 먹어야 하는 경우가 많습니다. 큰 돈을 들여 이미 많이 올라있는 도시 인근의 토지를 구입하는 것이 아니라면, 대부분 도시지역을 벗어나야 상대적으로 적은 돈으로 수익이 날 만한 땅을 살 수 있기 때문입니다.

좋은 땅을 보는 안목을 키우려면 주택이나 상가에 비해 더 많은 노력과 시간을 들여 공부가 필요 ​ 특히 초보자라면 어떤 땅을 보더라도 그 땅들에 대해 좋고 나쁨을 판단하는 것은 쉽지 않고, 규모가 큰 토지를 둘러보게 된다면 다 둘러 보기도 전에 지치기 십상입니다. 그런 이유로 좋은 땅을 보는 안목을 키우려면 주택이나 상가에 비해 더 많은 노력과 시간을 들여 공부가 필요합니다.

그렇다면 과연 좋은 토지는 어떤 토지를 말하는 것일까요? 먼저, 토지의 좋고 나쁨에는 절대적인 기준은 없습니다. 지금 쓸모 없다고 여겨지는 땅도 어느새 엄청난 가치의 땅으로 바뀌기도 하니까요, 좋고 나쁨은 상대적이며, 소유하려는 목적에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 토지는 객관적 기준보다는 주관적인 평가 기준이 우선하게 됩니다. 여기에서 바로 나만의 '안목'이 중요한 역할을 하게 되는 셈이죠!

♠임장으로 토지 보는 안목 높이기 부동산 투자에서 특히 토지 투자가 어려운 이유는 다름 아닌 바로 투자한 금액을 다시 현금화하는 환금성이 높지 않기 때문입니다. 경우에 따라 오랜 시간이 필요할 수도 있습니다. 그래서 보유하거나 직접 사업용으로 활용할 땅이 아니라면 처음 살 때부터 필요한 시점에 잘 팔릴 수 있는 땅, 누가 봐도 좋다고 여겨질 수 있는 땅, 평균 이상의 가치를 가진 땅을 잘 골라 사야 합니다. 땅 보는 안목을 기르는 가장 좋은 방법은 바로 현장답사(임장)를 자주 다니는 것입니다. 현장답사를 많이 할 수록 좋은 토지를 고르는 안목이 높아집니다.

좋은 토지는 단순히 '싸고 넓은 땅'이 아닌, 현재 가치뿐만 아니라 미래의 활용 가능성과 안정성까지 갖춘 토지 ​ 물론, 보편적이고 객관적인 관점의 좋고 나쁨의 기준도 있습니다. 이러한 객관적인 관점에서 보면, 좋은 토지는 단순히 '싸고 넓은 땅'이 아닌, 현재 가치뿐만 아니라 미래의 활용 가능성과 안정성까지 갖춘 토지라고 할 수 있겠습니다. 오늘은 어느정도 기준 정립이 가능한 조건, 즉 객관적인 기준에서 좋은 땅의 조건에 대해 한번 알아보겠습니다.

■ 공통적인 좋은 토지의 조건

✔ 진입로 확보 : 차량 진입 가능한 도로에 접한 땅 (맹지는 불리함)

✔ 권리관계 명확 : 등기부등본상 근저당·가압류·분쟁 없음

✔ 형상과 지형 : 정사각형 또는 직사각형에 가까운 평지 형태

✔ 용도지역 우수 : 도시지역/계획관리지역/주거지역 등 개발 가능한 용도

✔ 기반시설 접근성 : 전기, 수도, 하수, 통신 등의 인프라 설치 용이

✔ 미래 개발 가능성 : 인근에 도로 개설, 도시계획, 산업단지 등 호재 존재

■ 건축용 목적일 때 좋은 토지

✔ 용도지역이 적합한가 여부 : 주거지역/상업지역/계획관리지역 등이 이상적

✔ 건폐율/용적률이 높은가 여부 : 건축 가능한 면적이 넓어 수익성 유리

✔ 지목이 ‘대’인가 여부 : 지목이 ‘전·답·임야’면 지목변경이 필요(비용 증가)

✔ 개발행위허가 여부 : 건축 가능 여부는 지자체에 확인 필수

■ 농지나 임야 목적일 때 좋은 토지

✔ 토양 상태가 양호한가 여부 : 농작물 재배나 축사 운영 등에 적합

✔ 접근성 : 농기계 진입이 가능한 진입로 확보

✔ 농지취득자격 취득 가능성 : 비농업인은 자격증명 필요

✔ 보전산지 여부 : 임야는 산지관리법 적용 여부 확인 필요

■ 투자용 목적일 때 좋은 토지

✔ 개발 가능성 : 도시 확장 방향, 도로 계획, 산업단지 인근 여부

✔ 지자체 도시계획 : 향후 용도변경 가능성 (예: 농지 → 대지)

✔ 교통 호재 : 도로, 철도, 지하철 개통 예정지 인근

✔ 인프라 확장성 : 상권·학교·관공서 등 인접 예정지 여부

■ 피해야할 토지

✔ 맹지 (도로 없음) : 건축 불가 및 활용 어려움

✔ 분쟁 중인 토지 : 소유권 다툼, 공동소유자 갈등 등

✔ 경사 심한 임야 : 개발비 상승, 허가 어려움

✔ 공익용 지정 부지 : 도로 예정지, 공원계획 등으로 수용될 수 있음